Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in der Einkommensteuererklärung

Wer eine Wohnung oder ein Haus vermietet, erzielt mit der Miete Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und muss diese natürlich auch versteuern. Auf der anderen Seite können natürlich auch die Kosten der Vermietung abgesetzt werden. In der Einkommensteuererklärung ist dafür die Anlage V vorgesehen.

Einnahmen:

Einnahmen sind die Miet- und Nebenkostenzahlungen des Mieters. Wird eine Nebenkostenabrechnung erstellt und der Vermieter erhält noch eine Nachzahlung für das Vorjahr, ist diese Nachzahlung ebenfalls als Einnahme anzugeben, und zwar in dem Jahr, in dem sie ihm überwiesen wird.

 

Werbungskosten:

Die wichtigsten Werbungskosten seien hier kurz aufgeführt:

 

Finanzierungskosten

Wird für den Erwerb der Immobilie ein Darlehen aufgenommen, können die jährlichen Zinsen als Werbungskosten angesetzt werden. Die Tilgungszahlungen sind keine Werbungskosten, da sie lediglich eine Rückzahlung darstellen und kein Entgelt für die Leistung der Bank.

 

Abschreibung

Der Kaufpreis der Immobilie fließt nicht vollständig in die Einkommensteuererklärung des Jahres des Erwerbs ein. Der Gesetzgeber nimmt bei Immobilien in der Regel eine Nutzungsdauer von 50 Jahren an. Der Kaufpreis wird daher auf die Nutzungsdauer verteilt. Wer also 100.000 € für eine Eigentumswohnung ausgibt, darf jedes Jahr 2.000 € „abschreiben“ und als Werbungskosten ansetzen. Der Anteil des Kaufpreises für Grund und Boden darf nicht abgeschrieben werden, weil er keiner Abnutzung unterliegt.

 

Instandhaltung

Sämtliche Reparaturen, die in der Immobilie angefallen sind und Kosten verursacht haben, können als Werbungskosten angesetzt werden. Handwerkerrechnungen also unbedingt aufbewahren! Sollten in einem Jahr größere, kostenintensivere Renovierungen anfallen, dürfen die Kosten auf 2-5 Jahre verteilt werden. Dies kann unter Berücksichtigung Ihrer persönlichen steuerlichen Verhältnisse unter Umständen auch sinnvoll sein. Werden Erhaltungsaufwendungen aus der Instandhaltungsrücklage einer Eigentümergemeinschaft gezahlt, dürfen Sie Ihren Anteil selbstverständlich auch geltend machen. Die Höhe wird meistens von der Hausverwaltung bescheinigt.

 

Hausgeld / Hauskosten

Gibt es eine Hausverwaltung, die sich um Abrechnungen, Verwaltung und Hauskosten (Energie, Hausmeister, Grundsteuer, Schornsteinfeger, Versicherungen, Müllabfuhr, Kabelfernsehen, etc.) kümmert, ist es für den Vermieter meist einfacher in der Steuererklärung, da er monatlich einen fixen Betrag an Hauskosten zahlt und nur einmal im Jahr eine Nachzahlung oder Erstattung fällig ist. Die Hausverwaltung stellt eine Abrechnung zur Verfügung, der Vermieter muss meistens nur die gezahlte Summe von Hauskosten in der Erklärung angeben und die Abrechnung der Hausverwaltung als Anlage der Erklärung hinzufügen. Aufpassen muss man jedoch, wenn ein Teil der Zahlungen in eine Instandhaltungsrücklage fließt. Dieser Teil ist nicht abzugsfähig.

Verwaltet der Vermieter die Immobilie selbst, muss er die Kosten selbst zusammenstellen und einzeln in der Einkommensteuererklärung angeben.

 

Verwaltungskosten

Kosten für den Steuerberater können mit dem Teil angesetzt werden, der anteilsmäßig auf die Erstellung der Anlage V in der Erklärung entfällt. Fahrtkosten zum Objekt können mit 30 cent pro km in Abzug gebracht werden. Dazu Kosten für Porto, Telefon, Büromaterial, entweder per Einzelnachweis oder mit einer angemessenen Pauschale.

 

Überschuss / Verlust:

Die Differenz sämtlicher Einnahmen und Werbungskosten muss versteuert werden. Kommt dabei ein Verlust heraus, wird dieser mit anderen Einkünften verrechnet, beispielsweise jenen aus einem angestellten Arbeitsverhältnis. In diesem Fall würde man durch die Vermietung zwar Steuern sparen. In der Regel sollte eine Immobilie auf Dauer jedoch immer einen Gewinn abwerfen, damit sich dich Investition auch wirklich lohnt.

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